Η αγορά παλαιότερων σπιτιών, η επισκευή τους και στη συνέχεια η μεταπώλησή τους με κέρδος είναι κοινώς γνωστή ως «ανατροπή» ενός σπιτιού. Η επιτυχής ανατροπή εξαρτάται από την εύρεση ακινήτων που έχουν αρκετά χαμηλή τιμή για να επιτρέψουν κέρδη όταν αφαιρεθούν οι αρχικές επενδύσεις και το κόστος επισκευών από την τελική τιμή πώλησης. Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να βρείτε σπίτια για αναστροφή. Πρώτον, συντάξτε μια λίστα κατοικιών χρησιμοποιώντας διαδικτυακούς πόρους, πληροφορίες από το γραφείο του γραφείου του νομού και μέσω διαβούλευσης με έναν κτηματομεσίτη. Αξιολογήστε προσεκτικά όλα τα σπίτια. Πριν κάνετε την τελική αγορά, συμβουλευτείτε επαγγελματίες και διαπραγματευτείτε με τον πωλητή. Αυτό θα σας βοηθήσει να βρείτε την καλύτερη τιμή για να κερδίσετε αναποδογυρίζοντας ένα σπίτι.
Βήματα
Μέρος 1 από 3: Κατάρτιση λίστας σπιτιών
Βήμα 1. Μάθετε για τις μέσες τιμές στην αγορά σας
Το πρώτο βήμα για να βρείτε σπίτια για ανατροπή είναι να γνωρίζετε την αγορά σας. Θέλετε να βεβαιωθείτε ότι έχετε καταλάβει ποια είναι η μέση τιμή στην περιοχή που ψάχνετε, ώστε να μπορείτε να εντοπίσετε καλύτερα υποτιμημένα σπίτια.
- Κοιτάξτε μια ποικιλία σπιτιών που κυκλοφορούν αυτήν τη στιγμή στην αγορά για να έχετε μια αίσθηση της μέσης τιμής. Αυτό όχι μόνο θα σας δώσει μια ιδέα για το τι σπίτια είναι υποτιμημένα, αλλά θα σας δώσει μια αίσθηση για το πόσο πρέπει να πουλήσετε ένα επισκευασμένο σπίτι.
- Θα πρέπει επίσης να εξετάσετε παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός σπιτιού. Είναι το σπίτι σε ασφαλή γειτονιά; Είναι κοντά σε σχολείο ή σε επιχειρηματική περιοχή; Έχει παράγοντες που το καθιστούν επιθυμητό για τον μέσο αγοραστή; Θα θέλετε να στοχεύσετε υποτιμημένα σπίτια σε αυτές τις περιοχές, καθώς είναι πιο πιθανό να τα πουλήσετε για κέρδος αργότερα.
Βήμα 2. Αναζητήστε υποτιμημένα σπίτια χρησιμοποιώντας διαδικτυακά εργαλεία
Ένας από τους καλύτερους τρόπους για να ξεκινήσετε την αναζήτηση σπιτιών για αναστροφή είναι η χρήση διαδικτυακών εργαλείων. Οι διαδικτυακές μηχανές αναζήτησης θα σας επιτρέψουν να δώσετε ένα εύρος τιμών και να αναζητήσετε σπίτια σε συγκεκριμένες περιοχές. Ξεκινήστε τη λίστα σας βρίσκοντας μια ποικιλία σπιτιών στο διαδίκτυο.
- Μπορείτε να αναζητήσετε σπίτια χρησιμοποιώντας ιστότοπους όπως Zillow, Realtor.com ή Trulia. Τροποποιήστε τη μηχανή αναζήτησης, ώστε να αναφέρονται πρώτα οι χαμηλότερες τιμές. Κοιτάξτε μια ποικιλία σπιτιών και αποθηκεύστε τις λίστες που σας ενδιαφέρουν στον υπολογιστή σας.
- Αυτό θα σας δώσει την αίσθηση του πού τείνουν να είναι τα φθηνότερα σπίτια σε μια γειτονιά. Αυτό μπορεί να σας βοηθήσει να περιορίσετε την αναζήτησή σας στο δρόμο, όταν ψάχνετε για σπίτια μέσω ενός κτηματομεσίτη ή άλλων καταστημάτων.
- Λάβετε υπόψη ότι τα υποτιμημένα σπίτια δεν είναι πάντα τα φθηνότερα. Θέλετε ένα σπίτι να πωλείται χαμηλότερα από την αγοραία αξία, αλλά αυτό που μπορεί να επισκευαστεί και να μεταπωληθεί στο δρόμο. Το φθηνότερο σπίτι σε μια περιοχή μπορεί να έχει σοβαρά προβλήματα και δεν αξίζει την επένδυση.
- Υπάρχουν ορισμένοι νέοι ιστότοποι σε ορισμένες περιοχές της κομητείας που μπορούν να σας δώσουν ένα καλό σημείο εκκίνησης και κάνουν μερικές από τις εξετάσεις για εσάς. Η BMV κάνει εξαιρετική δουλειά τρέχοντας αυτοματοποιημένα comps και τη συγκρίνει με την τιμή καταλόγου, έτσι ώστε οι συμφωνίες κάτω από την αγοραία αξία (ή υποτιμημένες) να έχουν ήδη φιλτραριστεί για εσάς. Παρόλο που κάθε συμφωνία μπορεί να μην είναι μεγάλη, μπορεί να σας δώσει ένα εξαιρετικό μέρος για να ξεκινήσετε την έρευνά σας σε μια πιθανή ιδιοκτησία. Αυτός ο ιστότοπος παρέχει επίσης κάποια άλλα χρήσιμα στατιστικά στοιχεία, όπως πωλήσεις REO και μέσες ημέρες στην αγορά στην περιοχή. Αυτοί οι αριθμοί μπορούν να δώσουν εικόνα για το τι συμβαίνει στον γείτονα -στόχο.
Βήμα 3. Επισκεφθείτε το γραφείο του νομού σας για να βρείτε σπίτια στη διαδικασία αποκλεισμού
Τα σπίτια που περνούν από διαδικασία αποκλεισμού θα είναι γενικά φθηνότερα. Τα αποκλεισμένα σπίτια ανατρέπονται εύκολα και ενδέχεται να μην απαιτούν εκτεταμένες επισκευές. Ενδεχομένως να μπορείτε να κάνετε απευθείας μια προσφορά στον ιδιοκτήτη, η οποία μπορεί να είναι φθηνότερη από το να περάσετε από έναν κτηματομεσίτη. Μπορείτε να επισκεφθείτε το γραφείο του τοπικού νομού σας ή το γραφείο του γραφείου του νομού στην περιοχή που θέλετε να αγοράσετε, για να βρείτε καταχωρήσεις αποκλεισμένων κατοικιών.
Βήμα 1.
- Συζητήστε με έναν εργαζόμενο στο γραφείο για το πώς να βρείτε αποκλεισμένα σπίτια. Συνήθως ψάχνετε για μια ανακοίνωση πώλησης, Lis Pendens ή μια ανακοίνωση προεπιλογής.
- Μπορείτε επίσης να ελέγξετε την τοπική εφημερίδα. Συνήθως υπάρχει μια δημόσια ενότητα ειδοποιήσεων που σας ειδοποιεί για αποκλεισμένα σπίτια.
Βήμα 2. Αναζητήστε σπίτια έξω από μεγάλες πόλεις
Μην περιορίζετε την αναζήτησή σας σε μεγαλύτερες πόλεις. Ενώ τα σπίτια στις πόλεις τείνουν να πωλούνται για περισσότερα, μπορείτε ακόμα να αποκομίσετε κέρδη από την ανατροπή των σπιτιών έξω από μια πόλη. Συνήθως μπορείτε να βρείτε σπίτια σε χαμηλές τιμές 2 έως 3 ώρες έξω από τα όρια της πόλης.
- Μην πηγαίνετε πολύ αγροτικά. Ένα αγρόκτημα σε μια απομονωμένη περιοχή είναι απίθανο να πουλήσει για μεγάλο κέρδος. Κολλήστε σε μικρές πόλεις κοντά σε πόλεις ή προαστιακές περιοχές.
- Αν είναι δυνατόν, κοιτάξτε σπίτια μακριά από τις ακτές. Τα σπίτια στις πόλεις της Μέσης Δύσης και του Νότου έχουν πολύ φθηνότερες τιμές από τα σπίτια της Ανατολικής ή Δυτικής ακτής.
Βήμα 3. Ρυθμίστε ένα αυτόματο σύστημα ειδοποιήσεων
Εάν βρείτε ένα σπίτι σε καλή τιμή, θέλετε να είστε ο πρώτος που θα κάνει μια προσφορά. Αυτό μπορεί να σας δώσει πλεονέκτημα έναντι του ανταγωνισμού. Είναι καλή ιδέα να έχετε ρυθμίσει κάποιο σύστημα αυτόματης ειδοποίησης. Συζητήστε με τον κτηματομεσίτη σας για ένα αυτόματο σύστημα ειδοποιήσεων. Εάν δεν συνεργάζεστε με έναν αντιπρόσωπο, ιστότοποι όπως το Zillow σας επιτρέπουν γενικά να ορίσετε αυτόματες ειδοποιήσεις σχετικά με σπίτια συγκεκριμένης τιμής σε μια συγκεκριμένη περιοχή.
Βήμα 4. Αναζητήστε σπίτια προς πώληση από τον ιδιοκτήτη
Εάν ένας ιδιοκτήτης πρέπει να πουλήσει ένα σπίτι γρήγορα, μπορεί να εγκαταλείψει τη συζήτηση με έναν κτηματομεσίτη. Τα σπίτια που πωλούνται από τον ιδιοκτήτη μπορεί να πουλήσουν φθηνότερα. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορεί να μην γνωρίζουν την πραγματική αξία του ακινήτου τους και να το αφήσουν για μια τιμή πολύ κάτω από την αγοραία αξία. Είναι καλή ιδέα να οδηγήσετε σε κάποιες γειτονιές όπου σκέφτεστε να αγοράσετε σπίτια για να αναποδογυρίσετε. Προσέξτε τις πινακίδες που γράφουν "Πωλείται από τον ιδιοκτήτη".
Βήμα 5. Συμβουλευτείτε έναν κτηματομεσίτη
Είναι πάντα καλή ιδέα να έχετε έναν επαγγελματία στο πλευρό σας. Εάν είστε νέοι στην αγορά ακινήτων, μιλήστε με έναν κτηματομεσίτη για να βρείτε σπίτια για ανατροπή. Ένας ειδικευμένος αντιπρόσωπος μπορεί να σας καθοδηγήσει προς την κατεύθυνση των σπιτιών υψηλής ποιότητας και χαμηλών τιμών που ικανοποιούν τις ανάγκες σας.
- Μπορείτε να βρείτε έναν κτηματομεσίτη στο διαδίκτυο ή περιηγώντας τις κίτρινες σελίδες. Μπορείτε να διαβάσετε κριτικές ενός πράκτορα σε έναν ιστότοπο όπως το Yelp για να βεβαιωθείτε ότι έχουν μια καλή φήμη.
- Θα πρέπει επίσης να ζητήσετε από άλλους ανθρώπους που έχουν γυρίσει σπίτια για μια σύσταση για έναν πράκτορα. Ένας κτηματομεσίτης θα πρέπει επίσης να είναι πρόθυμος να σας δώσει στοιχεία επικοινωνίας για προηγούμενους πελάτες. Μιλήστε με προηγούμενους πελάτες και κάντε διάφορες ερωτήσεις για να βεβαιωθείτε ότι ένας πιθανός κτηματομεσίτης είναι σταθερός.
Μέρος 2 από 3: Αξιολόγηση πιθανών επενδύσεων
Βήμα 1. Επισκεφθείτε μια ποικιλία σπιτιών
Μην περιορίζετε την αναζήτησή σας όταν αναζητάτε σπίτια για αναστροφή. Επισκεφθείτε μια μεγάλη ποικιλία σπιτιών σε διάφορες περιοχές. Ζυγίστε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα κάθε σπιτιού που επισκέπτεστε, ώστε να μπορείτε να αποφασίσετε ποια σπίτια αξίζουν την επένδυσή σας.
- Παρακολουθήστε πολλά ανοιχτά σπίτια στην επιλεγμένη γειτονιά σας. Θα πρέπει επίσης να μιλήσετε με τον κτηματομεσίτη σας και να ζητήσετε να περιηγηθείτε σε πολλά σπίτια σε μια μέρα.
- Αποκτήστε μια αίσθηση γιατί τα σπίτια μπορεί να είναι φθηνά. Ορισμένα φθηνά σπίτια μπορεί να χρειάζονται εκτεταμένες επισκευές ή να βρίσκονται σε κακές τοποθεσίες. Άλλα σπίτια μπορεί να χρειάζονται μόνο μικρές επισκευές και ενδέχεται να μειωθούν οι τιμές λόγω άλλων παραγόντων, όπως οι ιδιοκτήτες που χρειάζονται να πουλήσουν γρήγορα.
Βήμα 2. Μην αποφεύγετε τα σπίτια που χρειάζονται επισκευές
Ορισμένα σπίτια μπορεί να έχουν χαμηλότερη τιμή επειδή χρειάζονται κάποια επισκευή. Τα περισσότερα σπίτια που βρίσκετε όταν τα σπίτια αναστρέφονται θα είναι σταθεροποιημένα σε κάποιο βαθμό, οπότε μην διστάζετε σε μια επισκευή. Εάν οι επισκευές μπορούν να γίνουν γρήγορα και με φθηνότερη τιμή, το σπίτι μπορεί να αξίζει την επένδυση.
- Πολλές φορές, ένα σπίτι χρειάζεται μόνο καλλυντικές επισκευές. Μια κακή βαφή, κακή μοκέτα ή έντονη μυρωδιά μπορεί να αφήσει ένα σπίτι στην αγορά για μεγάλο χρονικό διάστημα. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα την πτώση της τιμής του σπιτιού. Ωστόσο, τέτοια προβλήματα είναι αρκετά εύκολο να διορθωθούν.
- Κάντε μια έρευνα για το δικό σας τέλος. Καλέστε διάφορους εργολάβους και ρωτήστε τους πόσο κοστίζουν γενικά ορισμένες επισκευές. Θα πρέπει επίσης να ρωτήσετε ιδιοκτήτες σπιτιού ή κτηματομεσίτες εάν υπάρχουν σημαντικές επισκευές που πρέπει να γίνουν στο σπίτι.
Βήμα 3. Κάντε πολλές προσφορές
Είναι καλή ιδέα να κάνετε πολλές προσφορές κατά την αναζήτηση κατοικιών για ανατροπή. Η αγορά πιθανότατα θα είναι κάπως ανταγωνιστική και δεν θα μπορείτε να αγοράσετε κάθε σπίτι που θα κάνετε μια προσφορά. Οι επαγγελματίες σας συμβουλεύουν να χρησιμοποιήσετε τον κανόνα 100-10-1. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να δείτε περίπου 100 σπίτια, να κάνετε μια προσφορά σε περίπου 10 σπίτια και να καταλήξετε να αγοράσετε 1 από τα 10.
- Μην φοβάστε να κάνετε προσφορές σε σπίτια που δεν είναι η πρώτη σας επιλογή. Ούτως ή άλλως, οι περισσότερες από τις προσφορές σας θα απορριφθούν. Εάν καταλήξετε σε ένα σπίτι που δεν ήταν η πρώτη σας επιλογή, μπορείτε ακόμα να αξιοποιήσετε στο έπακρο την αγορά.
- Ωστόσο, μην κάνετε προσφορές σε σπίτια που γνωρίζετε ότι δεν θέλετε. Ένα σπίτι σε μια πολύ κακή γειτονιά, για παράδειγμα, μάλλον δεν είναι μια αξιόλογη επένδυση. Κάντε προσφορές μόνο σε σπίτια που πιστεύετε ότι μπορείτε να ζήσετε με το ξεγύρισμα.
Μέρος 3 από 3: Συζήτηση με επαγγελματίες σχετικά με την πραγματοποίηση μιας αγοράς
Βήμα 1. Κάντε μια επιθεώρηση στο σπίτι για ακίνητα που σκέφτεστε να αγοράσετε
Ποτέ μην αγοράζετε ένα ακίνητο χωρίς να έχετε πραγματοποιήσει εκ των προτέρων έλεγχο στο σπίτι. Προσλάβετε έναν εξειδικευμένο επιθεωρητή σπιτιού για να αξιολογήσει το σπίτι πριν κάνετε μια προσφορά.
- Ένας επιθεωρητής κατοικίας θα είναι ένα ουδέτερο τρίτο μέρος που δεν ενδιαφέρεται να ελαχιστοποιήσει τη ζημιά για να πραγματοποιήσει μια πώληση. Αυτός ή αυτή θα σας ενημερώσει για το πόσο δουλειά χρειάζεται στο σπίτι.
- Ένα σπίτι που χρειάζεται μικρές επισκευές είναι μια μεγάλη επένδυση αν ψάχνετε να αλλάξετε σπίτι. Ωστόσο, ένα σπίτι που χρειάζεται σημαντικές ανακαινίσεις δεν αξίζει τον χρόνο και τα χρήματά σας.
Βήμα 2. Μιλήστε με έναν πληρεξούσιο
Εκτός εάν έχετε πτυχίο Νομικής μόνοι σας, δεν πρέπει ποτέ να αγοράσετε σπίτι χωρίς να μιλήσετε με δικηγόρο ακινήτων. Υπάρχουν πολλά έγγραφα και συμβάσεις που σχετίζονται με την αγορά ενός σπιτιού. Ένας ειδικευμένος δικηγόρος ακινήτων θα σας συμβουλεύσει προσεκτικά και θα σας αποτρέψει από τη λήψη κακών αποφάσεων αγοράς.
- Μπορείτε να βρείτε έναν δικηγόρο ακινήτων στο διαδίκτυο ή στις τοπικές κίτρινες σελίδες. Θα πρέπει επίσης να μιλήσετε με φίλους ή συναδέλφους που γυρίζουν σπίτια και ζητούν παραπομπή.
- Διαβάζετε πάντα κριτικές πριν από την πρόσληψη δικηγόρου για να βεβαιωθείτε ότι επιλέγετε κάποιον με καλή φήμη.
Βήμα 3. Λάβετε εκτιμήσεις για το κόστος επισκευής από μια ποικιλία επαγγελματιών
Θέλετε να βεβαιωθείτε ότι το κόστος επισκευών δεν υπερβαίνει το τελικό κέρδος ενός σπιτιού. Καλέστε μια ποικιλία αδειοδοτημένων εργολάβων στην περιοχή σας. Πείτε τους τι είδους επισκευές χρειάζεστε και ζητήστε τους εκτιμήσεις. Υπολογίστε περίπου πόσο θα είναι το συνολικό κόστος επισκευών.
- Ορισμένοι εργολάβοι δεν θα παρέχουν δωρεάν εκτίμηση εάν δεν είστε ιδιοκτήτης του ακινήτου, εκτός εάν έχετε ήδη εργασιακή σχέση μαζί τους. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να σας ζητηθεί να πληρώσετε ένα μικρό τέλος για να λάβετε μια εκτίμηση για επισκευές σε ένα ακίνητο που δεν σας ανήκει.
- Καλέστε διάφορα μέρη και αναζητήστε τις χαμηλότερες τιμές. Ωστόσο, θα πρέπει επίσης να διαβάσετε κριτικές στο διαδίκτυο και να μιλήσετε με άλλους πελάτες πριν συμφωνήσετε με έναν ανάδοχο.
- Εάν υπάρχουν μικρές επισκευές, όπως μια κακή δουλειά βαφής, σκεφτείτε να τις κάνετε μόνοι σας. Αυτό μπορεί να σας εξοικονομήσει χρήματα όταν γυρίζετε το σπίτι.
Βήμα 4. Τρίψτε μερικούς αριθμούς για να καταλάβετε πόσα θα προσφέρετε για ένα σπίτι
Θα θελήσετε να βεβαιωθείτε ότι κάθε σπίτι που αγοράζετε μπορεί να έχει κέρδος. Για να καταλάβετε πόσα πρέπει να προσφέρετε, θα πρέπει να κάνετε μερικά απλά μαθηματικά. Ο κτηματομεσίτης και ο πληρεξούσιος δικηγόρος σας θα πρέπει να είναι σε θέση να σας βοηθήσουν να εκτιμήσετε ορισμένα έξοδα, καθώς και την τελική τιμή πώλησης του ακινήτου σας.
- Θα χρειαστείτε αυτό που αναφέρεται ως αξία μετά την επισκευή (ARV). Αυτή είναι η τιμή για την οποία θα πουληθεί τελικά το ακίνητο και ο αντιπρόσωπός σας μπορεί να καταλάβει αυτήν την τιμή για εσάς εξετάζοντας τις πρόσφατες πωλήσεις στη γειτονιά.
- Θέλετε το ARV να είναι περίπου το 70% αυτού που θα πληρώνατε για το σπίτι. Πολλαπλασιάστε το ARV με 0,7 για να καταλάβετε πόσα πρέπει να πληρώσετε για το σπίτι. Για παράδειγμα, ένα σπίτι με ARV $ 200, 000 δεν πρέπει να αγοραστεί για περισσότερα από $ 140, 000 εάν δεν απαιτεί επισκευές. Ωστόσο, θα πρέπει να αφαιρέσετε το κόστος επισκευών. Εάν το σπίτι σας απαιτεί επισκευές αξίας 40.000 $, μην το αγοράσετε για περισσότερα από 100.000 $.
Βήμα 5. Διαπραγματευτείτε με τον πωλητή
Θα πρέπει πάντα να διαπραγματεύεστε πριν συμφωνήσετε για μια τελική τιμή. Εάν διαπραγματευτείτε με τον πωλητή, μπορεί να λάβετε ακόμη και την τιμή χαμηλότερη από αυτή που θέλατε να ξεκινήσετε. Μην αποδέχεστε την πρώτη τιμή που ζητά ο πωλητής, ειδικά αν είναι υψηλότερη από τη μέγιστη τιμή που υπολογίσατε.
Εδώ είναι χρήσιμο να κάνετε πολλές προσφορές. Εάν εμφανίζεστε πρόθυμοι να αφήσετε την πώληση, ο πωλητής μπορεί να είναι πιο πιθανό να ενδώσει στην προσφορά σας
Βίντεο - Χρησιμοποιώντας αυτήν την υπηρεσία, ορισμένες πληροφορίες ενδέχεται να κοινοποιηθούν στο YouTube
Συμβουλές
- Παραγγέλνετε πάντα μια πλήρη αναζήτηση τίτλου προτού πληρώσετε μετρητά για ένα ακίνητο για ανατροπή. Διαφορετικά, ίσως χρειαστεί να δώσετε μια δικαστική μάχη για να ανακτήσετε την επένδυσή σας εάν ο τίτλος δεν μπορεί να μεταφερθεί νόμιμα.
- Μπορεί να χρειαστούν από 2 εβδομάδες έως ένα έτος για να γίνει σαφής ένας τίτλος. Βεβαιωθείτε ότι υπάρχει ένα ενδεχόμενο τίτλου, ώστε να μπορείτε να το ανακαλέσετε εάν υπάρχουν ανησυχητικά στοιχεία στην αναφορά τίτλου. Εάν είναι δυνατή η εκκαθάριση αυτών των στοιχείων, τότε μπορεί να θέλετε να προχωρήσετε, αλλά αν όχι, τότε ίσως θέλετε να κάνετε πίσω.
- Εάν καταλήξετε να χάσετε χρήματα για την ανατροπή ενός σπιτιού, κάτι που δεν είναι ασυνήθιστο, τότε μπορεί να θέλετε να νοικιάσετε το σπίτι για ένα ή δύο χρόνια για να κερδίσετε επιπλέον χρήματα από αυτό πριν το πουλήσετε.
